管理組合に理事会って必須なの？？

坪２００万級、１００戸そこそこの”普通”のファミリーマンションですから、三井は新築”全部”　第三者管理（いろいろタイプはあるけど、”理事会なし”タイプ）にかじ取りしたとみるべきでしょう。　もともと山手線の内側クラスの都心新築は全部そうだと言ってました。

元々国交省の委員会が書いていた絵では”管理者”と”管理会社”は別ってつもちだったんですよねぇ・・・・

５－６年くらい前に規約に第三者管理を検討していたときに、委員の人は外国視察とかしていましたから、もともとはそうだと思います。

いくつかのファミリーマンションで”第三者”ってとこのマンコミュに住民板をみても殆ど話題になってないんですよね。まぁ私が会計事務所だったら管理者よりですかねぇ

→殆どの理事会の全ての活動時間は、マネージャークラス１人の１年間のフルタイムの労働時間内で置き換え可能だと思うんですよね。つまり”理事会をなくすこと”そのものによるコストアップは数百戸を超えるメガマンションであれば管理費に計上しても耐えられないものではない。となると誰もやりたがらないなら理事会とか要らなくね？とか思うわけです。

ＲＪＣ４８に”誰も理事長がこなくなる”って坪４００超えあたりなのでそのあたりか、あるいは３０年とか経過していて管理崩壊でやばいとのどっちかかなとか思っていたんですが、三井さん最近坪２００でも入れてきますよね・・・

パークタワーほげほげタワーって名前のマンションを、例えば三井以外にリプレースしたいオーナーがどのくらいいるのかなぁとは思うんですよね。いろいろ養分になってますってのは理事会で財政を扱わないと、総会の資料でなんとか黒字だねって決算を見ても見えてこないですよね。

理事会（理事長）が被弾する理由の多くが、全部管理会社任せでぼったくられてないか？なので理事長≡管理会社なら、総会でタコ殴るのが好き（だけど自分じゃ理事会なんてやらない）オーナーが好きに総会屋をやればよくて、仕事でもない理事が病むことがない分よくはないかな？とは思うんですよね。ただで虐めに会う仕事じゃ誰もやりたくない。

パークホームズ柏タワーレジデンスや
パークホームズ海老名ブルームプレミア（両方三井）
が、第三者管理でいくようですが（スムログ相談を除いて）
殆ど、マンションコミュニティの掲示板でも話題にはなっていません。
・・・つまり殆ど購入者は関心がない

規約別表にＮ年目の積立金と書いてあるので、最初４０年くらいまで総会やらなくても勝手に上がっていくのは大きいですかね。

晴海フラッグは、ずっと先まで上がっていくのを”規約的に保証する”設定ではありませんでしたよね。今後上がっていく”予定”なんて書いてあっても買った３秒後には購入者は忘れてしまうので・・・どんだけ鳥アタマやねん・・・５年後に値上げとか総会上程するともう理事会の責任にされちゃうってこと　→

→なので、第三者に初期設定するなら、はるか先まで積立金を均等か、総会によらない自動値上に規約別表で設定するしかない。柏の三井のは１年目１２５円が１０年かけて＋１０％毎年上がっていって、最後２５０円で４０年固定、準備金１２５００円/平米だったかな。なんだよやればできるじゃんとか（自分で被弾はしたくないんだろうと）

理事などの経験のない　”オーナーから見て”　の感想もお待ちしていますね

しばらく皆様の書き込みにお任せしておきますね。
なんでか、スムログに3件も質問が来てたので

どうしても”独裁”っぽくなっちゃうんですよね・・・３人くらいとかがリーダーで回せればいいんですが。実際問題として”誰も積極的にはやりたくない”ってマンションは結構ある気もするんです

理事長の会（ＲＪＣ４８）に複数人参加しているマンションって片手で数えられるくらいしかないですよ。ファシリテーター的能力（議長向き）が高い人が自主的にでてきて仕切ってくれる確率って数千戸に１人とかしかでてこないのでは？と。湾岸とか巨大マンションばかちのとこでも１０００戸くらいでもどうもってのは散見されます。

どうしても「理事会の議事録」がないと住民が納得しないで、本部が”理事長”役、支店が”管理会社”役で三井ー三井で社内打合せして議事録を公開とかは、実際のところは茶番って気もしますからね。
”いけにえ”って語感はさすがあかいさんです。

とはいいながら、多分赤井さんと私が議事録『もどき』を見た横浜のタワマン、共用部の保険の会社を三井から、新築事故歴なしだと有利な三菱系の東京海上に住民からのコメントを受けて代えてますよね。そういうとこはフェアにやってるんやなとは。

ここ数年どんどんマンションのお値段が上がったのと無縁ではないと思います。坪４００万なら１㎡月４００円とか、マンションの値段∝住民収入∝管理コスト受容性なので、”管理崩壊”のほかに、誰も住民が管理に関与したくない（割損だから）という動機は無視できないと思います。誰かが”生贄”になってくれるなら無論理事会制度のほうを支持するのでしょうが。

古代アステカ文明では組合ではマンションが修繕できずに消滅するという終末信仰が普及していて、理事長の新鮮な心臓を神に奉げることで組合の消滅を先延ばしすることが可能になると信じられていたわけです（笑）

するどい視点ですよね。韓国みたいに管理事務室に管理士資格（相当）の人が常駐するとか、制度的に専属の専門家を張り付ける（管理会社とは別に）仕組みでもつくらないと難しいと思うんですよ。でその韓国から日本の管理会社お任せ制度も悪くないで視察団を受け入れました（うちのマンション）

じゃぁ監事は別に会計事務所から呼んできましたとなったとして、その監事ほかのマンションも多数見ているでしょうから、管理者（管理会社）・管理組合どっちの方向をむいて仕事してくれるの？という問題もでてきます。

管理コストに関係して、”利益を上げたい”　vs “節約したい”　の立場を同一会社は利益相反？のほかに多くの初期設定の管理会社は、売り主の子会社なので、売り主とのアフター関連の交渉が、理事会制度をなくしてしまってちゃんとできるの？（シビアな瑕疵を管理会社が見つけてくれた事例を聞いたことがありません）ってのはおっしゃる通りです

理事会制度なら、オーナーからの何か注文にすぐ理事会からレスポンスがあるとも限らないんですけどね。うちは大抵は理事会審議で返事は議事録なのでかなり（平均で2ヶ月くらい）の待ちになります。

すごく古いか、すごく高額のマンションか、はたまた戸数がすごく多いとかで理事会制度ではもはやハンドル不能というのでないところも、割と一律に第三者移行してるげな感じですね。

普通に戸数・お値段的に今までなら理事会制度で回せているとこも含めて、新築全数を第三者管理（とくに理事会がなくなるタイプ）にして三井にお任せくださいが方針みたいですね
坪２００万クラスでも事例がでてきています。どこもあんまり購入検討掲示板では話題になっていないので気が付きにくいですが

無論このコストも管理費にアドオンするしかない

管理者≡管理会社に初期設定されているケースでそこをきちんとしてあるってのはなかなか難しいかなとも思えるんですよね

会計事務所あたりを、初期設定する例もでてくるでしょうが。まさにおっしゃる視点でやってくれるかどうかですね。きちんと決算が一致していることを確認することと、住民目線でやってくれているかはまた別の話になる気もします。

監事はもともと”理事会”のメンバーではないですし、区分法で開催の義務規定のある総会がなくなるわけでもありません。その代わりに、”理事”はいないとしないと、結局は時給５千円ー１万円級のオーナー住民の無料労働にフリーライドしているという理事会制度の本質的な問題は解消しないですね

例えば私。金銭的損得でいうなら、１回ブログを書くほうが１月分の理事会労働より”お得”ですし、外部で講演とか依頼されると１回で１年分の理事報酬を軽く超えることがあります。それを”自分のマンション”からはとてももらえないわけです。

第三者管理で”管理者”として責任を第三者のプロが負うことの報酬と、住民理事のボランティアへの寸志みたいな役員報酬はけた違いに値段が違うもので、オーナーが自分の仕事で稼いでいるタイムチャージに匹敵するお金を捻出して依頼できないなら、オーナーが納得する仕事は依頼できないと思うのです

となると、”第三者管理”的に移行するなら、頼む人は”その管理組合の人ではない”を徹底しなうと、今のごく少数にただ働きさせて結果にフリーライドしようという「自主管理がんばおろう！」系がたちゆかない組合の問題の解決先にはなりえないと考えます。

＞　個人的には高いお金を払って社外のプロ経営者に経営を任せるよりも

この考え方をしている人が過半数である管理組合が、第三者管理に移行するのは難しい気がしています。”例え高いお金を払ってでも”　”全戸理事はしなくてよい”というサービスを買っているものですので

管理会社がそのまんま管理者を兼ねるスタイルは海外においても必ずしも一般的ではありません。

新築時から理事会なしで長くやってますの事例がまだないので評価は難しいですね

”理事会としての機能”　の置き換えなので、現状との比較でいうと、コストアップ計算は今どの程度理事会役員が”会議とは別に”　運営のために時間をかけているかになるかと思います。このパターンは”管理士が受ける”場合で”管理会社が受ける場合”ではないでしょう。

例えばうちの理事は３０人で、年に２５００－３０００時間を理事会にかけていますが、そのうち半分が合意形成のための時間ですから”管理者”を管理組合に常置して全部お任せとするなら専属常時設置０．５人×年は必要でしょうから、５００戸でも月２千円程度はＵＰしないと同じことはできません。

一方で”最初から管理組合なし”（最近の三井方式）なら、理事会のお世話をいう要素がなくなる（案外沢山の手間がかかっているものです）ので、それほど大きなコストアップにはならないと思います。但し、工事などに競争原理は働きません。全て言い値で受けることが条件にはなろうかと思います。

”組合なし”　ではなくて、”組合理事会なし”　ですね（訂正）

積極的に、第三者管理の管理者を、管理会社として受けてる会社は、三井くらいしか私は知らないですね。第三者管理に移行するのは比較的簡単ですが、どうもうまくいかないで元に戻すのは至難です。その覚悟はいりますね。

法人化されていない通常のマンションでは標準管理規約準拠で、理事による　”理事会”制度があり、”理事長”個人（自然人）を区分法の管理者に充てる規定があるので、移行は”必ず” 3/4 の特別決議です。これを過半数で可能にする抜け道はないですし、やるべきとも思わないです。

第三者に移行するのは、”理事の成り手がない”場合ですが、成り手がないには、”全員高収入なので手弁当で理事をする意味がない”と、”高齢者ばかりで輪番などの制度が崩壊している”の２ケースがあり、後者のケースでは、第三者管理のコスト受容性がない可能性が高いですね。