マンション購入検討の際には、50戸を下回るような小規模の物件が候補に上がることも多いかと思います。
小規模物件の購入について、そのメリットデメリットを語りましょう。
マンション購入検討の際には、50戸を下回るような小規模の物件が候補に上がることも多いかと思います。
小規模物件の購入について、そのメリットデメリットを語りましょう。
cookie6か月前本日は晴天なり
湾岸のariakeさん3年前ここなら、見てる人少なそうだからいいかな。。 表に出せない話って色々なパターンであるんですね。。開発…湾岸のariakeさん3年前色々、Twitterには書けない情報ばかり入手出来る様になってしまいました。。 情報解禁日まで公開し…湾岸のariakeさん3年前有明アリーナで、perfumeライブ決定！！！ 最高〜！！！
アルゴ3年前LD横の居室３がウォールドアで仕切られていて簡単に2Lにも3Lにもなるのいいですよね。使うにも売るに…
KOU3年前はじめましてこちらの間取りとはいかがでしょうか？
小規模マンション購入について、質問が来たこともあるのですが、今まであまり語ったことなかったんですよね。実際に小規模を多く企画してきた僕の立場から、色々お話ししてみようと思います！
よろしくお願いいたします！
実は私、50戸以下の小規模物件には購入経験も住んだこともないです。
実家はマンション都合3回変わってますけど、100戸以下は無かったなー
実は僕も、購入したマンションは全て大規模ですね（笑）
生まれ育ったマンションも、そのぐらいの規模でした。
一方で、開発したマンションはほぼすべて100戸未満ですｗ
小規模物件だと、開発スケールが小さいから裁量が効いて、和田さんの個性が出やすい、ってのはあるのかな？
そういう視点今まで持ったことなかったかも。
まあ、都心をやる部署にいた時期が長いのが影響していますね（笑）
必然的に、小規模が多くなる傾向です。
【小規模物件の明確なメリット】ってなんでしょう？
・プライベート感がある
・住民の顔が見える
・ユニークな立地に立っている
・街の中に溶け込んでいる
ぱっと考えるとこんな感じですかね？
明確なメリット・・・立地が良いところが出やすく、流動性が高いのでは、と思っています
当然、大規模な土地は特に都心においては希少ですから、なかなか出物がない。まあだから資産価値が高いという考え方もあるのですが（笑）
・都心＝まとまった土地が出にくい
・都心の方が流動性高い
・だから小規模物件（ただし都心方向）は流動性が高い
という理論か、なるほどなー。
一般的には大規模の方が流動性高いと言われていますが、和田さんの考えとしては違うんですね、立地重視ということか。
同立地の小規模と大規模を比較するとそうだと思います！
ただ、大規模の好立地て、なかなか出ないことも多いですから、小規模の好立地と、大規模の少し遠い立地だと、相応に流動性が確保できるのではないでしょうか、と思っています！
逆に、少し郊外での小規模物件だとどうなるんでしょうかね…？
郊外の小規模物件でも、駅近は競争力あると思いますし、駅遠は・・・ただ何かしらの強みがつくれないとそもそも供給できないですから・・・というのは言い訳ですかね？（笑）
うふふ、わかるよ。
駅近いのは正義だからね。
駅から遠いなら何らかのスパイスや販売のフックが小規模でも必要になる。
まあ、たいていは「安い」ということになってしまうのかもしれませんが、例えばリビオ錦糸町という物件をつくったことがありまして。
あの物件は、錦糸町徒歩12分とか、かつ借地で50戸ぐらいでしたけど、地元の方の立地愛も強かったのと、その方たちの趣向に合わせたコンセプトとすることで、結果良く売れました。
リビオ錦糸町は、すまいよみさんがえらい褒めてましたね。
私は見学しなかったので、すればよかった。
ああいう地元の人たちに受ける企画に仕上げれば、いいよね
長く住んでもらえると嬉しいですし、その街に住んでいる方が「中古が出れば欲しい」と思ってもらえれば資産価値も出るかと。そもそも戸数が少ないので、流通も少ない筈で、欲しい人がいればマッチング的に決まっていくこともあるかなと。
地元の人たちから、あのマンションカッコイイ、住みたいって思ってもらえるのが小規模でも勝ちパターンということですかね。
そういう意味では、小規模物件のマーケティングって、ある種相対的にニッチを狙うということでもあるので、刺さる人には刺さる物件であれば売れますし、再販時もそういえるのでは、とは思っています。
大規模物件だと、街の中ではなく、それ自体が街になってしまいますね。
小規模物件の方が「街に住む」感が出る感じあると思います。新富町や築地を歩くとあのあたりは小さい物件の方が多くて、街が分断されてずに連続している気がする。街自体に魅力があるなら住宅は目立たなくていいかも。
確かに仰る通りですね。例えば僕は三茶が好きなんですけど、三茶の大規模物件てたぶんもう、三角地帯を潰した再開発か駅遠（グランドヒルズ的な）しか出ないはずで、三角地帯は無くなってほしくないですね（笑）
なので、あの辺で中古マンション探してますけど、規模は全く気にならないですね。街の力が強いとそれでよいのかもしれません。
最近の渋谷タワーとかも、駅遠いですしね。
渋谷ザタワー行きました！
あそこまで街の個性が際立っていて坂を上がった頂点みたいな立地だったら、なんでもいいでしょうね。
渋谷ザタワーも、駅前にあれば企画も違ったでしょうし、あの坂上だからこそ、渋谷をいい意味で見下ろす的な位置づけで、かつ共生できている、そんな感じがしますね。
昭和の雰囲気が残るあの三角地帯ね～
不動産デベは街の魅力をこれでもかと物件プレゼンするけど、その一方で街の魅力を潰すこともやってる。
その点、小規模物件だと、街の雰囲気・魅力を潰さないというか、自然と寄っかかる企画になっていく気がします。
物件自体の売りはどうしても相対的に少なくなるので、他を色々引っ張って「コンセプト」にしがちだとも言えます。開発者的には、それではいけない派なんですけど、街と共生することこそが本質とも少し思い直しました。
新しいマンションができるということは、それがたとえ小規模であっても新しい住民を街に引っ張ってくる、という側面があるから。
その人たちが新しい街の住民として溶け込んでくれたらいいよね。
神楽坂の物件を売っていた時は、とにかく「神楽坂の近くに住みたい」って方が多かったのを思い出しました。やっぱり街力が強いと、もはやその近くに小規模だろうがなんだろうが物件があること自体に価値がある。やっぱり流動性的にはそういう話なのかもしれません。
耳の痛い話ですね。再開発は「新しい街の魅力」で勝負するのが本質とも言える。
よくわかる。街は新陳代謝するものだからね。ある程度は仕方がないですよね。災害に強くするとか権利関係をあいまいにしないとか大義名分はあるし。
再開発って、その時は「街を壊した」的な言い方もされるんでしょうけど、でもその「壊されたと思っている街」もかつては「壊した街」だったはずで、開き直るとそうやって100年後に言ってもらえる街をつくることが、デベ的な正解の一種なのかもしれません（笑）
壊して作り変えるからにはいいものは作ってよね…それが責任だと思いますはい
湾岸エリアの妖精なので、どうしても大規模物件ばかり見ています。
小規模物件をポジティブに見ようってのは実は今まであまりしていなかったので面白いなと思いました。
同時に、湾岸エリアはまだ「街」として引っ張ってくるチカラが少ないんだなぁとも。そりゃ神楽坂の方がええわ（笑）
あとは、暮らしやすいとは思います。
外もすぐ出れるし、駐車場も待たないし。ゴミ置き場も近い（笑）
結局よく使う共用施設、フィットネスに収束する説なので、規模小さくても、フィットネスがあればもうそれで完璧と思っています（笑）
実は、関内で物件つくったときは、40戸弱の物件で、上記信条のもと途中までフィットネススペースつくってたんですけど、最後工事費がきつくて泣く泣く売床にまわしてしまいました（笑）
小規模だとフィットネスがついている物件見たことない。
あっても、エントランスの脇に小規模なスタディスペースがついているくらいかな。
そう、スタディスペースがトレンド的にはそうなんですけどね。ただ関内はまわりも繁華街で、そもそもカフェとかコワーキング的なところもまあまあある。どうせ小さいスタディスペースになるなら、絶対に自宅には作れないフィットネススペースにしてやろうと意気込んでいたんですが。（笑）
タワマンだとリアルにマンションエントランスまで3、4分かかるとかあるからね…各階ごみ置き場は楽だけど小規模なら、そもそも近い。
この辺、「玄人はマンションの2階に住む」って話に通じるなぁ。
そうかもしれませんね。駅近の最下階に住んでいた時、階段使って改札まで1分切ってましたからｗ
タワマンだと絶対無理。小規模は朝弱い人に向いてる。
そもそも小規模だとスタディスペース欲しいけどいらないんじゃ！
下駄ばき（1Fの店舗スペース）にしてもらって、スタバ誘致してくれる方が嬉しいって説ないですか。
うん、結局在宅ワークが基本になると、共用部じゃ間に合わないんですよね、自宅でやるしかない。
その分他に有益なものを、って考えに最後の方は変わってました。ちょっと作業出来たらはもう古いのかも的な。
在宅ワークやってると、子どもが帰ってくると地獄なので、その時に避難する場所がマンション内にあるとちょい便利ですね。
べたですが、エレベーターで待つことが少ないのは良いですねー
タワマンはまあまあエレベーター待ちますからね
コミュニティが狭い分、顔見知りになって周りの住戸と仲良くなりやすいです！
小規模マンションは、顔見知り・コミュニケーションしやすいとは聞きますが、といっても現代人だとどこまで踏み込んでよいのかわからずお見合い状態にもなりそうです。
最初の踏み出し、はじめの一歩がたいへんもしれませんね。
小規模マンションほど、マンション内のコミュニティ活動大切した方が良いのかもしれませんね！
まあ逆に、変な人いても避けられないとも…笑
メリットは、間取り（を良くできる、田の字型効率化の必要なし、大規模に負けない訴求を打ち出す必要あり）ですよね！
小規模マンションは、たしかにワイドスパンや角部屋率が高い気がします！
すまいよみさんならではの視点ですね。
さすがの視点！
小規模に分譲で住んだことないのでその視点で考えたことなかった！タワーの場合、作り込んだ同じ間取りで設計費を節約できるイメージで、逆にタワーなのに事情により1戸しかない間取りっていかにも設計コストかかってない印象あるんですが、小規模の場合は比べる対象がないから特徴的な間取りにすれば売れるもんなんですかね。
「間取りが良い」と言うのは簡単ですが、小規模マンションで良い間取りの部屋に住めば、室内での開放感、明るさ、インテリアのフィット感など、本当に住まいへの満足度を教授できると思います。ワイドスパン、角住戸が主なところ。小規模では田の字型スパン6,000mmの中住戸を作る必要が薄れるので。
小規模マンションは案内をする時に迷わないのでいいです！笑
大規模マンションは迷路みたいで、お部屋にたどり着くまでに苦労します。。
仲介視点！
うちもEVが棟別に３系列あるので、よく救急車からストレッチャーを転がしてきて、決して病人のいるその部屋にたどり着けないエレベータにつっこんでいく救急隊を見かけますよ。
理事会の人から見ると、”戸数が大きすぎない”ので、合意形成が早いってのは小規模のメリットですよね。うちのマンション理事だけで３０人近いんだけど、うちで理事会を通す手間で、３０戸のマンションだと総会が終わっちゃうくらい違うかな。
小規模マンションだと理事会活動が他人事ではなくなりますよね、数年で回ってくるから。
大規模だと、１０００戸で立候補もありだとせいぜい年数人しか輪番・抽選まわんないから１００年まっても理事には当たらないとかあるわけで、どうしても”他人事”感が強くなる。小規模だと１０年もかからずに自分に回ってくるから無茶いう人はいなくなるのよね。（自分でも経験あり）
大規模だと、理事が回ってこないからいつまで経っても「お客様感が強い」とは聞きました。実際に総会に出席してクレームみたいな発言を聞くと、お客様意識高いなぁと思いますもんね。
今の団地の前に初めて購入して住んだのが２０戸弱の中古のコーポラティブマンションでした（理事は５名）。変なことを言う人はいないですが、この規模だと管理組合活動がご近所づきあいの場になるので気を使う面もありました（機動的ではありますが決して事務的にはできません）。亀レスすみません。
一方でデメリットでいうとやはりスケールメリットが効きにくいこと。フルタイムの管理員は貼れないから管理事務室無人の時間はできると、１戸あたりの大規模修繕などのコストを押し上げるのは防ぎようはないかな。EVとか戸数によらずなしともできないから。
結局、箱の表面積で大規模修繕の額が決まるところが大きいですから、少ない戸数ながらも表面積が大きい小規模マンションはその点は不利ですね。
うちも小規模なんですけど、たしかに間取りよしってのはありますね（大規模タワーだとウナギの寝床や行燈部屋が多くなりがち）角部屋の割合も多いし。管理でいうとはるぶーさん仰ったように数年で輪番が回ってくるのと、突き抜けたおかしい人がいたときに影響が大きいのがネックですね。
小規模マンション、そもそも目立たないから、実需層にとっては買いやすいのが魅力ですね。
住んでからどうこうもありますが、一次取得層にとってはそもそも買えないのが今の市況の課題ですし。
小規模だけど目利きすれば負けない物件も都心/準都心はある程度あるのかなと！
ファーストペンギンとしての投稿ありがとうございます、小規模故に情報が出回らない、だから実需で買いやすいという視点はまさに今この状況だと大きなメリットですね！
自宅も小規模マンションですが、住みやすさという点では住民が全員顔見知りみたいな感覚に近いのは良いですね。規模が小さいならではと言うか。
反面ディスポーザーは諦めないといけないので(高級物件以外)、仕様や共用施設が充実した大規模に慣れてしまうと抵抗はあるかもしれません。
契約から引き渡しまでの期間が短いのは小規模のメリットかと思います。一次取得の方からすれば家賃が無駄にならないのは大きいです。
あとはリビオレゾン横濱関内で導入されていた非接触エレベーター。ああいった時代にマッチした企画をスピーディーに導入できる機動性も大規模にないメリットかなと
あーたしかに小規模だと竣工まで短いので(特に低層は) 、時代やマーケットにフィットしたものつくりやすい側面はありますねー！
私も小規模マンションに住んでいます。
メリットは敷地外に出るまでの時間の短さです。じゃあ戸建てにしろと言われそうですがw、立地の良さと時間効率を両立したいです。
デメリットは管理人が巡回方式なところです。セキュリティ的にもサービス的にも不満な面が多いです。
管理とかサービスみたいなとこは、デジタル活用して規模関わらず均一化していきたいところです！
そうですね、私もIT技術者の端くれなので、紙ベース電話ベースの管理業務何とかして欲しい感は強いです。
デメリットについての体験として
エレベーターが１基しかなかった為、点検等の使用不可日時への配慮が必要でした
また宅配ボックスが大きくないと、配慮のない家が一軒あるだけで占有率がグッと上がり、機能しなくなる場合があります
たしかにEV点検真っ昼間にやるからその時どうしても不便ですよね、単機でも15階とかありますし…難しい問題ですがここはデメリットとして言い切って良い気がします。どうにもならない。
宅配は今後置き配をどう取り込んでいくかだと思います。標準規約も変わった。もちろんモラルとかセキュリティとか課題もありますけど、宅配業社側の再配達コストを考えると、エントランスロックのスマート化と合わせ、今後数年でやり方が変わっていくと思います。
廊下への置き配に切り替わるのか。
廊下の奥まったスペースやアルコーブに置くか、エレベーターホールの風除室に簡易的な宅配ロッカーが容積率を食うことなくおけるといいですね。
私の所は80戸弱なのでここでは小規模物件ですね。
メリットは
20年弱でほぼ全住戸が輪番で役員を経験
です。
デメリットは
修繕積立金負担が大きい
(低層物件EV2台なので)
が一番大きいのでは思います。
小規模なので当然、ディベロッパーの工事原価総額は大規模と比較して低くなります。
故に、大規模では難しい少しチャレンジをしたマンションが多い事がメリットだと考えます。（＝マンションの多様性）
例えば『末長組』という川崎市高津区にある小規模ディベロッパーがあります。
末長組の分譲マンション
『バースシティ溝の口コリンズ』
・総戸数17戸
・全戸角部屋
特にこの間取りは相当クセがあります。
こんな間取り、大規模マンションではまず無理。
小規模だからこそ可能であり、こうした点は明確なメリットではないでしょうか。
末永組は小規模で他のデベでは事業化できないところを練りに練ったコンセプトと間取りっていう印象ですね。末永組大好きなのらえもんさんのコメントを待ちたいところ。
末永組は「おもしろいマンションを作ろう」のキャッチフレーズと共に、クセのある土地を面白く料理するのが得意な地場デベですね。この物件も壁式かつ末永組の特徴であるコーナーサッシを使ってます。リビングは明るいでしょうね〜
いつぞやのスムログ座談会でも紹介されていた『バースシティ溝の口エアーズ』も、相当尖った立地に建設されていました。
こうした多種多様性に富んだマンションは、小規模だからこそ建設されると思います。
※写真の間取りはスムログ座談会より拝借致しました
そう！このマンションは傑作ですね。崖地であることを活かして、開放感のある間取りを実現してました。
小規模だからこそ、色々なマンションが建設されるという点はメリットの一つだろうと僕は考えます。
そういえば保活や学童、塾習い事などはどうなのでしょうか。
大規模マンションで数百世帯が同時に入居すると、局所的に児童が増えてしまい、近隣の施設が定員オーバーになりやすく無いかふと気になります。
(特に周辺に築浅の大規模がない場所の)小規模物件がその点は安心かもと思いました
さっそくの登録＆投稿ありがとうございます！なるほど大規模とは逆に周囲の環境へインパクトが少ない。塾スレをあげたものの、この視点はまったくなかったですね。