マンションコンシェルジュの今とこれからについて語ろう

時給募集レベルでも高くなりましたねぇ・・・

管理会社自身の利益ものっけて組合請求が普通ですから、ASQなんかは新規契約だと＠２５００円くらいの提示が今は普通でしょうが（税別）本人には大抵１５００もいってないですね。半分ちょっとくらいじゃないかなと。

英語必須かぁ・・・

英語必須！中古とか内覧しても確かに大手の方がカウンターに立っている人のレベル（言い方があれですが）は高い気がしますね！

スマホとか皆持つようになる1世代前の”電話してね！”に代わるサービスで、大抵のコンシェルジュのやってることって、スマホでくりくりやればできる気がするのは確か。
既存マンションで最初から入っているならなんとか残すけど、
新規に必要なものかな？…という感じはある。

新規に入れられるものなんですかね？
カウンターがあれば可能なのか…？

もともとカウンターがあれば、入れられないことはないです。ただ、１ポストでも毎日キープするとなると月１００万円とかかかるので、そのコストをどこから引いてくるかですね。

うちにはコンシェルジュさんはいないんだけど、知り合いのタワマンとか訪問すると、大抵コンシェルジュカウンターがいて・・・確かに、挨拶するのが主業務みたいなとこはありますよね・・・。
挨拶もらえると気分がいいだろうなってのは同感です。

そうですね！やはり笑顔で「行ってらっしゃいませ」と「おかえりなさいませ」は気持ちがいいです！業務委託費を時間割すると現実に引き戻されますが…

（頻度やコストと見合うか…とか考えずに言うと）なんでも聞けるのは便利です！

困ったらコンシェルジュに聞きに行く。
ディスポーザ壊れたーとか、（賃貸の時）前の人の郵便届いたんだけどどうしたらーとか、自転車置き場、新たに借りたいとか、引っ越し直後は郵便ポストの番号わからなくて聞きに行きました。困ったらすぐききにいく

確かにいつでも聞く人がいるのは便利ですね！ただ、私の性格なのか聞きに行くのが面倒くさいと思ってしまう部分もあるので、積極的に活用できる人とそうでない人がいるのかもしれませんね。

案内人としての役割は大規模マンションの方が効果を発揮するのかもしれませんね（そもそも戸数が少ないと管理費が…という話でもありますが

管理組合としてどの程度までの時給単価の受容性があるかにもよりますよね。ちょっと変わった時間にシフトで入ることが多いことから、準夜勤割り増しが必須な”ちょっと訳あり”な人がなってることが多いのは事実かとは。

タワマンとかだとサブエントランスからはカウンターを避けられる導線にしてたりしますよね

管理委託契約書側には人数や、金額が書いてあって、１時間いくらとか計算できるけど、決算資料では、”委託経費”は一括ででてくるのが普通ですかね・・・なので案外、理事長とかコアの役員でもやらないと単価とかは知らない

防災センター要員（警備員）と一緒で、大抵の管理会社が不規則な勤務時間だからで外注している形。管理員でも契約社員も会社も多いけど。外注依存が多いとコストアップには弱いイメージがあります。人件費のコストアップをそのまま転嫁するしかなく、影響をもろにかぶりやすい。ずっと同じ値段で耐えてきていると、一旦改定となるとどかっと何割もUPとなりやすいですよね。

管理会社によってコンシェルジュに求めるものが違って、ベイズのコンシェルジュ見た後にスカイズのコンシェルジュ見ると思うところありますよね

東建は若いおねーさん拘り。
三井はおばちゃんでも経験値豊か路線かな。

カウンターに２ポスト貼れるのは、相当に管理費に反映されて構わんという場合だけですよね

防災センター要員は、実際には防災のパネルの前で異常の有無を見張っているのがメインだから、カウンターがすぐ隣なら管理員やコンシェルジュのいない夜間によびだされたら、でてくるってパターンが多い気がします。

５００戸くらいですが、長く勤務している人（うちはコンシェルジュではなく管理員が１ポスト交互にカウンターですが）で名前が９割分かる人が１人、７割くらいわかる人が１人。案外覚えるもんみたいですよ。

「若いおねーちゃんがいい、BBAはヤダ！」とかいう理事会系の人は案外多い。人間じゃなくてAIなのでは？ってな感じで、管理コスト計算が服来て歩いているような、”が〇〇ん先生”が「お姉さん限定！」とか酒の席で叫んでた。人間だったみたい。

中古の内覧時に効果を発揮するのは間違いないです！以前、グランドメゾンで2名の綺麗なお姉さんがカウンターに…それだけで買いたくなりました！（笑）

逆に私服のところってあるんですかね？（知らないだけかもしれませんが

なるほど、どかっとしたロビー拘りの住友が、コンシェルジュも複数人のことが多い

たしかに複数人いるのも”良い演出”になる…スミフはマンション内のサービスや演出へのこだわりが一歩進んでる感じがしますね。

住友は竣工売りだから売り切るまでちゃんと演出し続けないといけないわけよ>複数人コンシェルジュ

なるほど！竣工売りだとむしろ演出が必須なんですね

コンシェルジュとかは、さて接客数は待ち時間は・・・とか数字で数えると減らすほうになりやすいけど、後から理事会が変えようとするとやれ受益者負担だ、私の使わないものには１円も払わんぞとぶーぶー総会で言われるから、”減らす”ことはできても”増やす”ことはできないわけで、理事長目線だと余ってるくらいに初期設定してくれたほうが助かるかなぁ

ミニショップ併設とかで物販とか兼ねるならありかも。うち～500戸で窓口で一番多い業務は、来客用駐車場区画割り当て（年2000回）電動レンタサイクル貸し出し（年4000回）と宅配便の預かりかな、扱い手数料を還元で１つ100円安くしてるから夕方には一杯溜まってる。ASQだQLCだと、宅配の手数料は収益源だからそのあたりのコンビニにもちこんだのと同じ料金になっちゃって、わざわざマンションで集荷する理由としては弱くなるかな・・・

ウケルー！

がりべん氏ががすたん氏を虐めているのは
リアルタイムで目撃しました。ごりごり。

ちなみに賃貸マンションとかだとオーナー変わった瞬間にコンシェルジュカットされたりしますねw

なるほど、コンシェルジュ代だけ賃料とれるわけでもないですもんね。

ぶっちゃけコンシェルジュなくなっても賃料下がらないしそれを理由に出てかないですからね（ちなみに新しく買ったのはREITでした）

1ポスト12時間常駐で、2500円×12時間×365日。税込みでざっくり月100万円。1000戸なら月1000円だから気分がいいで設置なしは考えにくい。いろいろ問い合わせ窓口がないと理事会が全部被弾するし。だけど、200戸しかなければ月5000円に。

常駐してないとあんまり意味がないから、24間の警備員と一緒で場所ごとに”一定額”がかかるのがポイント。人がずっといるサービスは、ラウンジに人を貼ったりするのもそうだけど、よほどの大戸数でないとスケールメリットが効きにくい。1000戸近くとか。

同じ戸数でもいくつも棟が分かれているのには向かない。タワマンは凄い戸数が入口を共用していて動線がまとまっているから設置に意味がある。逆が晴海フラッグとかで、雨のなか傘をさしていくつも先の棟までコンシェルジュに会いにでかけるかなぁ・・・とも。
うちもともとのミニショップの廃止検討のときに　”棟によっては直近のコンビニに直接でかけるほうが近い”とか言われてまぁそれはそうだなとか理事会。妙に説得力がね。

でも1000戸でも毎月0.4時間お世話になってる感には乏しいと思うから、ご挨拶頂くとかの”気分を買ってる”ことになるのは確か。

ミッドクロスは不●●があるからコンシェルジュいらない判断したのかな？

コンシェルジュは時間や員数を削れるけど、防災センターは必置で常に起きてみはってないといけないから、遥かに人件費を食います。まぁ２４時間（休憩仮眠コミ）×２人が普通。コンシェなら月１００万、防災センターはその２－３倍から。これを３００戸で割っただけですごいコストアップしているから、管理費が高くなりすぎないようにコンシェルジュは諦めたってとこでしょう

タワマンでない大規模だと、EVに向かってふりわけでいくのでみんなが動線上で必ず通るってとこがつくりにくいのよね。上に上に積み上げているタワマンとの相性がいいのは確か。

そんな感じですね
人は合理性のみで生きるわけじゃないと
それならみんな埼玉に住んでるやんけ！と

フェラーリユーザーは燃費の話をしないってやつですねw

飛行機で、ビジネスクラスとかファーストクラスに乘っても、別に早くつくわけじゃないけど、ファーストなら名前呼んでメニューとってくれて、はるかに多く人を貼ってくれるわけで。　単にコストがきついからで切っちゃうと、他の（例えば隣の）マンションに対して勝ってるとこがなくなるから、同じ値段でしか評価されなくなるとは思うんだよね。

私、へろへろのユニクロを来てカウンターのとこにいくと、はるぶーさん印鑑ください！とか、理事会の用事で呼び止められるので、カウンターを占領していると、なんで豚を飼っているんだとか批判がでると、資産価値が低下するから防災センターで済ませてるなぁ

人間でしかできない対面での問題解決ってのは間違いなくあると思うわけで、カウンター業務がなくなるとそれを全部理事会がかぶることになります。”非理事”住民の金銭的負担は下がりますが、代わりに”理事”の人を大変にしてシステム的にもつのかなとは思います。ただ・・・

管理会社との委託契約は、毎年のものが完全に新規の契約で次年度の内容は組合ー管理会社で合意すれば自由です。”コンシェルジュがいること”を規約などで明記している例はみたことはないので、単なる過半数で決める問題にすぎないことも確かで、過半数が不要だと思うサービスであれば継続は困難です。

辞める・見直しのほかに、”そのまま”って選択肢もあるわけですので。そもそもアンケートなんかしないでいきなり総会上程で、その委託契約書内でなくしてしまう手もあるわけですので、かなりフェアに進めている理事会だという印象はもちますが・・・

私個人としては、コンシェルジュなど、対住民ぬけのカウンターサービスは維持したいところです。単純に理事会側の人間としては、個別の注文を直接理事会が被弾するのは避けたいからです。一方で、多くは外注(アスクなど）になっているコンシェルジュサービスは人件費高騰の影響を直接受けやすいです

年間の人件費上昇は年３％程度ですが、値上げ交渉は、過去改定していない分と、今後の数年分とかを併せてどかっと数割UPを提示されるのが普通。理事会には殆ど裁量的な経費はないのが普通ですので、しばしばこれを管理費徴収を改定して吸収することに。管理費値上げのできる理事会って案外少ないです

委託契約書内で、どの部分が現場の”人件費”にあたるのかは大抵かなり明らかなわけですから、そのUPを受けるなら、同じだけ管理費の徴収も上げるべきなのは、管理費を消費税率に自動連動させる組合が最近多くなってきたように自明なことだと私には思えるわけです。実際にその方向性で運営しています