マンション管理組合について質問大歓迎！（初心者の方むけ）

【扱わないテーマ】

管理ネタでもテーマは、理事会の理事とそうでない人の関係性にしぼって、この工事”ぼられてない？”ってな”お値段の話”はプロにお金だして訊いてよねで扱いません。

こちらは”理事長”目線ですね。　お返事は、できるだけ、他の方からでお待ちしています。

実は、私も過去には総会にきていきなり文句だけいうなら理事会やれよ！とか思っていたのですが、若くて小さなお子さんがおられるなど”理事とか無理”だけど、あんまり組合の設定が激変するのは好まないという方も、同じだけ管理費を払っていて発言権は同じだよなと最近。”なにもしない”系のクレームではなく、”いろいろやりすぎ”系のクレームを貰ってしまうのは、
①　広報・プロパガンダの不足
②　改革のスピードが速すぎる
のどちらか（多くは両方）の理由があるんじゃないかなと。スペースでとりあげてみましょうね。湾外ライフさんもよかったら是非お越しくださいませ

サイレントマジョリティという言葉がありますが、総会や説明会などの場にでてきて声高に反対意見を述べる方も、そうではなく、議決権行使や委任状で総会に姿を見せないで賛成される方も持っているのは１票で重みは同じです。総会で１人と闘っても多分反対が賛成にはなりません。それよりも１票でも多く賛成票を集めることだと、数年で（気が付くのが遅いわ・・・）悟ってその方向になりました。やはり”賛成率”は９割近くは欲しいですね。あんまりマンションを２つに割るものではないと思うので。

それで大人しくなる程度ならたいして難しい相手ではないような気も…

いろいろ言われる　⇒　では理事になれ　⇒　それは嫌だがとにかく反対
のパターンはみなどうするのか今晩聞いてみましょうかね

タワマンなどて伸ばすながれで、周期延伸はありなんですが、総コストが12/15になるってことはないわけで（高耐久でやるので、一回の工事単価はアップするんで８掛けになるわけではない）その点が留意点かなとは。

周期を延伸することでもともと１２年周期だったものは伸ばせますが、３０年周期で入っていることも多いEVや、配管などの設備系更新の周期は、部品がなくなってメンテできないとなればEVの純撤去更新をかけるしかないだろうで任意には周期を弄れません。それでも検討からだと大きなマンションだと３年かかりくらいになる大規模の周期が伸びるのは理事会からみた負荷低減の点でも意味がありますし、１回目の後でこらいかんで積立を均等割りに移行するパターン（ラストチャンスの時期に近い）では、２回目を少し遅らせないととんでもない積立金の値上げになるのを緩和できる効果はまちがいなくありますよね。

スーパークレーマーが１００戸に１人現れるとして、１００戸のマンションの1/e(ポアソン分布で・・・）だから確率的にも４割くらいは平和ということになります。これが５００戸ならほぼ確実に出現しますね。

一方で、有能で、かつ立候補して理事長をやろうとかいう有為の方の出現率はクレーマーさん（総会だと総会屋さん）よりけた違いに低く、大抵はメガマンションに出現します。
つまり覚醒した理事長は１人で何人もの「うるさい」住民さんを相手にすることになるんじゃないかなと。

これなら理事会は頷くだけして、管理会社にお任せしておけばよかったのでは？ってな事例は結構よく仄聞するのですが、５００戸に一人いるなら、確率的には１０００戸のタワーの９割近くはまともでなければなりません。本当にそんなに高率ででてきますかねぇ・・・

私はこれを無条件に公開しない管理組合はマイナス評価をつけて格付けを引き下げろな立場です。言えないってことはいけてないってことですから。マンション管理業協会の格付け評価だと”情報をださないとマイナス”つまり０点より下になっていますよね（仮の基準ですが）　皆勝手に点数付けられたらいやかどうかはスペースにて。

私は外構部&植栽＋掲示板、ゴミ置場、駐輪場に、エレベーターの「中」としてます。

（補足）スペースでは、”総会への議決権参加戸数割合”にも注目して欲しいとかの理事長のコメントがありました。

理事が決まると、その理事同士で互選というか理事会をやって理事長を決めるわけですが、では１期にどうやって理事が決まるかですよね。”立候補”を受ける場合と受けないで抽選のみで決めるパターンがあります。三井が１期に立候補を基本はうけない代表格かな。これはこれで明確なメリットもあります。

１期目にはくじ引き基本（立候補ではきめない）は三井に多いスタイルです。スペースでも指摘のあった通り、立候補の人が輪番・抽選の人より優秀というものでもないので、１期目を意見などの偏りのない住民の平均的な意見分布の理事でスタートできるメリットはあると思いますが、２期目以降も立候補”不可”みたいな形で固定されやすいのが欠点ですかね。

重い…(´ｰ｀)

適応障害って今はやりだから・・・
多分このテーマはしゃべってくれそうな最近まで理事長だった人が・・・

管理組合にはクセのようなものが何年かでついているものなので、慣性があるというのか後から変えるのはとても難しいですよね。

小さなお子さんがいて理事長もやるってのはよくできるなぁ・・・と若手理事長の方はみなすごいなと感心していますです。

マンションの価値が資産価値の意味であれば、”資産価値”が上がったかどうかは、実際に売り買いしてみなければわからないですし、ある理事会の施策実施との因果関係を証明することも困難です。全ての義務的ではない任意性のある支出には、”それが意味あることか”で意見が分かれることがあるのは仕方のないことかなと思います。うちでも大型の支出案件では５－１０％の反対が必ずでますが、全戸の賛成というのは難しい。わずか数十人の理事会のなかでも任意の支出案件で、これ要るの？と意見が割れることはしょっちゅうですので。

がりべんさんのおっしゃる通りで、戸数が大きくなると、戸数/理事数が大きくなるので、２年任期移行とかも兼ねると輪番では１００年に一回も役員が回ってこないマンションも多々あります。小規模マンションだと公平に１巡する輪番が多いですが、大規模だと抽選が増えてくる理由でもあります。　１０年一回”理事”が回ってくるな？だと理事の立場にも忖度してむちゃくちゃは言えなくなりますが、１００年に一回”大当たり”で理事だとどうしても自分が言われたら・・・の視点には立ちにくい。

この場合、自分も組合の１員であるという意識は薄れて”政府に文句をいう納税者”みたいな、自分では体を動かさないで注文だけはする方向に行きがちで、理事長がお疲れとなりやすい。　皆が”お客様”の第三者管理を視野に入れたくなってきます。

私は売った時の値段に反映されるもの以外は”資産価値”という名前では呼びません。
例えば理事会で、マナーが悪いのを放置すると、”資産価値が落ちる”という言い方をする人がいますが、満足度って数字に直せないもので、なんかちょっと違うよなとか思うんです。

どのみちお金をかけての”グレードアップ”的案件には　５－１０％　の反対はでます。差は、それが単なる総会の反対票だけで、反対の人が総会会場にこないか（うち）、質問という形をとった、反対のお気持ちの表明がなされるかの差かなと。これは、私とがすたんさんの性格や、理事会への適性・能力の差というよりも、単に住んでいる住民のノリの差が大きいようにTwitterでの苦労談をみていて感じました。

殆どの共用施設（共用部）のサービスは”赤字”です。数千円とかお金をとってゲストルームを貸していても、リネン代や、寝具や部屋そのものの改装費用を考えると、住民がこれなら使いたいと思える価格に設定して黒字ということはまずありません。ラウンジに高価なソファをおいても、１円の収益も生みませんからね。（昨日のスペースでは家具什器類のキープに年１０００万を予算化しているタワーの話がありました）

で・・・新築時からあると、高めの管理費を払っているところから持ち出しで実施されている”サブスク”のサービスだと認識されて、受益者負担でないからなくそうとすると反対がくる。典型例は、ミニショップの廃止や、マンション住民優先の保育施設の廃止です。これはなくすと反対票を理事会が被弾。

逆に後から加えようとすると”受益者負担でペイしないもの”には非常に住民の目線は厳しくなります。提案して受益者負担でないと受け入れられずにどかっと反対票がきます。うちだとフィックス窓清掃の実施。自分の部屋についてない人は、鳥の糞がついても一生掃除できない人がいます！とかいっても１００票とかの反対票をだしてくるなど、総会での区分所有者の投票は極めて利己的です。他では１階の庭に侵入者があったから忍び返しを全体に設置（２００万）とかでも１階の人は反対しないけど、他の階からはんなもん払うなで結構反対があるなど・・・侵入者をゆるす設定のままならマンション全体のセキュリティの問題なのですが。

後設置でもトランクルームのように”投資が短期間で回収できるもの”には反対がでないですが、レンタサイクル・カーシェアなど”シェアリング”ものの後導入には、”使わない人”は１円も使うなといいますし、もし導入できても赤字事業だと理事会の裁量的に利用可能な予算枠を圧迫することになります。会計の数字を気にする理事長の人は、サブスク的サービス・シェアリングものにとても慎重になるのは、この手の私は使わないから１円でもダメ！！って反対を受けた経験が豊富なせいですね。赤字の事業を入れてクビが回らなくなるより、館内の灯りをLED化するほうが先だよねとなり、うちもまだこの段階です。

定年にはせず、”理由を問わず”（高齢だからも含めて）協力金を支払えば辞退可能とするのが私のマンションでの方針です。月５千円２年分で１２万円を”先払い”すれば”誰でも”辞退できて、なぜ辞退するのか理由を一切問われることはありません。

高齢者の割合は年々高くなるわけで、ある年齢だから輪番から外して貰えるという設定はサステナブルではないからです。２月の総会を通したばかりで全戸の95%が賛成でした。直後の４月総会で９人の輪番を選任する過程で4人が辞退しましたが、全員協力金支払いで受けていて48万円。うち１名はかなり高齢の方でした。今期の理事のみで役員報酬に本来金額に案分加算する形での総どりとしています。

理由：
① 年齢によらず、ある年齢で”定年”にしてしまうのは”理事になる権利”を奪うころになることから定年制はあり得ない。
② 高齢のほか、親の介護、小さな子供の世話、理事会の会議開催の土日が仕事であるなど、理事できない理由は無数にあり、高齢のみを別扱いして協力金支払いを免除する理由はない・・・後期高齢者なら、固定資産税が免除されるとかなら別ですが、年齢で義務がなくなるという考え方には違和感がある。
③ 本人（あるいは同居の親族全員）が理事会にでると命の危険があるといった医者の診断書をもってきたといった場合は別途考慮する。
・・・以上全てを規約に明記しています。つまり、規約では年齢を理由にした辞退は協力金支払い以外には認めない規定です。

過去の事例：
①車椅子ののった理事も過去にいたし、かなり高齢だけどなんとか動けるので頑張って３時間の理事会にだけ杖ついてやってきて出席している高齢の役員（今期は監事）もいる。
②理事会の部屋の中を、理事が面倒をみてくれる人が他にいなくて連れてきた子供が走り回っている例もあり・・・高齢のほか小さな子供ってのも理事が難しい理由になります
③１２年前から輪番表でいつ理事になるかはわかっていて、８０過ぎで理事になっても厳しいからで前倒しで輪番を済ませておく還暦過ぎ（スタイヤしたばかり）の理事が過去に何人となくいたこと

・・・これらの過去に事例や今もいる高齢の理事の存在と整合させるには、定年制より、”協力金”制度を今導入するしかなかった。

立候補して２年任期を済ませるか協力金２年分を払うと輪番を済ませたことになるので”その部屋番号”（本人が亡くなっても部屋番号として）には理事は６０年ほど回ってきません。１２万円で、”理事会の輪番のまわってこないへや”にできるのは、実際に選んだ人が９人選任に対して４人ですから、妥当な価格水準だったかなと思っています。

理事を”できない”という理由は無数にあるので、”高齢”だけを別扱いするのは不公平だと思うんですよね。なので”高齢でできないこともある”なら、それで辞退しても残りの理事を受ける人が納得する制度設計でないと不公平感をなくせませんので。

１㎡あたりに直すと、積立金が足りないってのは月100円の桁です。これに対して本体は都内ならもう平均でも１㎡100万円を超えているわけなので、この値上げ計画があるからで早く売って出ましょうといっても難しいですよね。仲介の手数料を払って他に住み替えるだけで、売るのと買うので１㎡６万円かかるわけですので。積立のコスト増を、売って回避するというのは本人にとっても得にはなりません。
（そもそも総会の議案ででてくるまでは確定ではなく、可決されてしまうと積立が上がることを隠して売りに出すことはできないので、上がる前の売り逃げは困難です）

今は新築時に一時金の形で、100カ月分とか払っていることも珍しくなくなったので、一時金は組合に残してくる形になりますから、買ったらすぐに売ってをくりかえすのは積立金の支払いの点からは不利にもなります。

もう一つは、予定があるといっても、前倒しになることもあることでしょうか。１０年後までは、大きな値上げはない”計画”だったとしても、総会で前倒しだとなると１戸だけ反対しても単なる過半数決議で変えられてしまいますし、一時金の徴収が起こるかもしれません。短期所有している間に、その期間の保有者にだけが不利になることは起こりえてそれを自分ではコントロールして避けることはできません。　

いずれ工事はあるので必要なお金には違いないので、積立金が”低い”のではなくて、その徴収方法が”所有時期”の違いにたいして公平になっていないのが、特に短期所有の人にとっても問題なわけです。

数年の短期所有とかだと、その数年の間にどかっと積立金の変更がおきたり、一時金が発生したりすると、ずっともっている人以上に影響をうけやすい。４％で賃貸回ししていて、数年で賃料＋キャピタルゲインでぬけるかなみたいな人にとっては、月の負担が１万円変わると、３００万安くなったようなものあるいは、家賃をうしなったようなものになります。

実は私自身も、親から相続した区分の賃貸オーナーとしてこれは被弾したことがあります。どうせ必要になる支出の負担なわけですから、いつからいつまでそのマンションのオーナーだった人にとっても損得が少ないほうがよいかなと思うわけです。

その意味では120月分(10年！）とか高額すぎる販売時の一時金徴収もどうかな？と思っています。最初っから２倍高くすれば、最初１２年はあまり使わないから、１０年で集まるお金で、地震でもこないかぎりその１０年にはそんなには工事でお金は必要ないわけですので。

完売しない間の、未販売住戸の管理費・積立金は売主の負担になっています（誰かが払わないと数字合わないので）。そのせいでダラダラ売るマンションの積立金の値上げ（適正化）は遅れがちです。積立金を上げるのは１０期くらいになるともう初回の工事の結果をみてからとなりやすく、やってみればわかりますが、ちょっとそれだと手遅れです。なのでもし６期に理事になったら・・・輪番のみでは期待しにくいですが・・・”増税”（積立金の早期適正化）がメインテーマになるかと。

この回答は、法的にダメ・規約的にダメ・やらんほうがいいで全く異なります。

法的にダメとか、違反してると裁判やって勝てる（総会無効にできる）レベルだと、区分法的には招集は1週間前まで、規約改定とかの特別決議でなければ、別に議案そのものは必要なく、　”予算案について”って表題の議決がありますって紙を、マンションに住んでいる住民向けには掲示スペースに１週間前までに貼りだしておけば法的には問題ありません。実際に、決算とか、予算案が載ってない議案書ってのをみたことがあります。
・・・違法か合法かといえば、それで多分合法。”積立金の改定について”って表題で招集して、中身はなんだかわかんない、添付は委任状だけで、賛否つける議決権行使書は配られてなくても法的にはOKの筈です、総会で大炎上しても知りませんが（基本みな総会会場に来るイメージで法律はつくられている）

規約的にダメというのは、そのマンションの規約次第です。準拠していることの多い標準管理規約では通常は２週間前までに招集となっていますから、大抵招集を兼ねて全戸に議案書を投函しているのは２週間前には間に合っている筈です。２週間ってのは”起算日不算入”ですので総会の１５日前までになります。この場合もわざわざ規約に規定がなければ、3/4の特別決議以外で、議案の詳細内容（何が議決なのかわかる、”要領”をつける必要はありません）・・・決算・予算・役員選任など普通の議案は殆ど過半数決議です。無論規約に”きちんと全議案に要領をつけろ”とかすることはできますが、普通は書いてないと思います。

ただ、”積立金について”って表題だけで、委任状で可決しようとしたら大炎上しそうな気もします。”通常は”１５日前までに何を議決しようとしているのかの議案書を配布して、その表紙を招集の案内にしているマンションが殆どだと思います。
うちは督促などのために総会の１０日前に書面提出の中締めをするので、実際には３週間程度前には配っています、

議案書できちんとなにを議決するのか明らかにしていれば、その前に”説明会”とか”アンケート”とかをしていなくても何も問題ありません。うちも大抵はやってませんから。理事会にイチャモン？をつける場合には、法令違反あるいは規約違反で総会そのものが無効とかでないと相手にしてくれないと思います。

この手の”理事”と”住民”で温度差ってネタは、スムログに書いても実際のところ誰も読みにこないけどなぁ・・・試してみますかね。